市中心购房需求比郊区大

      今年上半年，广州住宅市场开始出现供大于求的现象。从供需比例来看，2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:0.68，而去年同期则为1:1.57，即有32%的新房子没人买。而这一情况在市中心的、越秀、荔湾、天河、海珠四区相对好一些，供需比例为1:0.86，中心区域的新推住宅中，尚有14%的新房子无人问津。

      造成上述原因的是广州楼市住宅供应量比去年大，但需求却大幅度减少。2007年广州一手住宅供不应求的表现，令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致2008年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年，广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长28%。

      但是，面对楼价的急剧上扬，贷款利息的节节升高，消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度，不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2008年上半年，广州一手住宅成交量为241.78万平方米，同比减少43%。

　　两三房单位最好卖

      虽然开发商认为受“70/90”政策影响，广州90平方米以下单位供应量过大，销售压力大，但实际上上半年热销的正是八九十平方米的单位。

      戴德梁行综合阳光家源销售数据显示，单套面积在80-99㎡的供应与成交所占比例分别为43.5%与58.4%，远超于其他面积区间。从户型来看，今年以来，四房以上的大户型单位销售成绩并不理想，开发商开始增加小户型单位的开发以满足市场需求。目前，三房为主，两房为辅的主流态势在市场供应中表现明显。我司数据显示，2008年上半年广州住宅二、三房供应比例总和为70.2%，而四房以上大户型比例仅占16.8%。

　　150万平方米土地谋定而动

      戴德梁行通过对已取得国土证但未推出市场的项目进行统计，显示广州市中心六区还有150万平方米的土地未有动工，其中住宅面积约811万平方米，相当于广州一年的住宅成交量。而其中的天河、越秀、荔湾、海珠四个中心城区还有占地约93.2万平方米、建筑面积为582.7万平方米的住宅项目尚未启动，相当于四区过去两年的成交量。

      戴德梁行华中区策略发展顾问部董事及主管黎庆文说，这些项目都在谋定而动，如果国家放松银根，这些项目就会很快推出市场，但银行放贷依然紧张，这些项目推出的时间则会推后。而这些项目的推出会对楼价造成一定压力，但银根放松了市民购买力也会加强，所以这些项目的推出不可能导致楼价急降。