调控无效？ 

    主持人:近年来，国家对抑制房价过快增长采取了很多措施，如2005年出台了"国八条"，去年又有"国六条"及其细则，央行也采取了加息等措施。但是，根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了5.3%，深圳、北京、广州几个大城市都达到了接近10%的增幅。这是否表明国家的调控措施无效？问题出在哪里？ 

    易宪容:几年来的房地产宏观调控基本上没有达到效果，否则不会出现越是宏观调控，房地产领域的投资增长越快，进入房地产的银行资金越多，房价上涨越快。而且国家统计局的数据与各地房地产价格的实际涨幅差距很远。北京回龙观及天通苑的经济适用房，2003年是2650元/平方米，目前为5800元/平方米，上涨一倍多，每年上涨幅度达25%以上。房价如此快速上涨，房地产投资岂能停止与放缓？房地产宏观调控如何达到效果？我认为，造成上述怪现象的重要的原因是把房产界定为投资品而非消费品，再加上宏观调控的主要目的是稳定房价(即对房价隐性担保)，以及便于利用的金融杠杆及低利率政策。此外，房地产产品为垄断性定价销售，各地房价被炒高也就十分自然了。 

    李慧:近三年来，中国房地产政策主要是从控制供应量上做文章，遗憾的是，不少政策实际上加速了房价上扬。当然，一个政策的执行也有从量到质的转变过程，如果过去几年任何措施都不采取，房价涨幅可能更高。过去几年的调控，基本是集中针对某些城市，如先是针对上海、杭州、广州、南京，后针对北京、深圳等。我在香港研究在港上市的内地地产公司十几年，香港头十大地产上市公司多数实行了多地区战略，他们的资本是流动的，是游击队，内地头疼医头，脚疼医脚的方法很难奏效。
 
另外，近几年中国内地二线城市经济快速增长，也使得中国房地产市场的盘子进一步放大，二线城市房价也在飙升，加上一线城市的持续增长，导致全国均价上扬，这个趋势本身并没有与中国经济的宏观走势相背。 

    刘福垣:我认为有关部门在房地产改革上的战略一开始就错了，一方面，主张居者有其屋，让老百姓以买房为主；另一方面，又把房子的定价权完全交给了市场。这导致很多干预措施难起明显作用。房屋有双重属性，既是投资品也是消费品，买房子是投资行为，租房子是消费行为。现阶段，大多数中国人是没有条件买房的，靠工资生活的普通工薪阶层，如靠工资累积购房必然会压缩其他方面的消费。由于我国劳动力市场在较长时期内都将是供大于求的，理论上来说挣工资的人只适合于租房子，一旦其有了非劳动收入，即资本收入才适合买房。 

    李慧:房地产具有消费品和投资品双重特征，但现在在中国更多是投资品。