一贷难求

      “目前，房地产开发企业直接到银行贷款，会比较难。”9月22日，一家中小银行的授信审批官说，原因很简单，一是各家银行的分行基本上没有开发贷款的权限，二是总行也严控房地产贷款的规模。

      东部某省的一家股份制银行分行人士也坦言，即便是该省的地产龙头企业，总行也不会满足其融资需求。

      不过，简单地拒绝房地产企业的贷款申请，并不意味着就能顺手将风险也拒之门外。当前，资本市场筹资受限、银行贷款受控、市场销售受挫……在资金来源减少的巨大压力之下，部分房企开始铤而走险。

      监管部门的一项针对房企资金状况的调查发现，由于房地产企业资金链普遍趋紧，部分过度扩张的企业在面临资金链断裂危机的情况下，通过虚增注册资本套取银行贷款；也有的企业采用假按揭、假首付等手段套取银行贷款，用于缓解企业资金压力。

　　虚增资本和假按揭

      在融资困难的情况下，“一些房地产企业就会采取暗度陈仓的方式”。上述授信审批官表示，主要是通过旗下的关联公司，如经营物业的或者贸易公司，来变相套取银行贷款。

      在监管部门的一份调查报告中，披露了部分房企套取银行贷款的案例，其一便是虚增注册资本。

      上海某房地产公司通过虚假投资设立关联企业，再由关联企业互相投资等手法使其资本不断膨胀，其原注册资本从500万元膨胀为2.33亿元，其成立初期部分注册资本和9次增资、1次减资均存在虚假。

      银行业内人士指出，银行贷款最多不会超过企业的净资产，所以，注册资金很小的企业，银行不可能提供太多的贷款。

      前述上海某房地产公司及关联企业在上海11家银行的多家分支机构开立48个账户，大量资金通过多个账户或多家关联企业频繁调拨、迂回运作，逃避银行监控，目前在上海的两家银行已经形成100%的不良贷款。

      前述授信审批官称，一般而言，房地产集团企业下面会有很多法人，也有一些房产，通常是关联企业拿现成的房产做抵押贷款；但关联企业不会傻到把资金直接划到房地产企业的账户上，具体做法包括多种途径。

      比如，房地产公司委托关联企业购买钢材、水泥等建材，然后延期付款，占用关联企业的资金，以及代为支付工程款。还有更为直接的操作方式，房地产公司以给关联企业提供咨询服务的名义，占用资金；或者是承包工程，要求关联企业带资建设，等等。

      这些关联企业在银行贷款时也会露出马脚，“比如从第一还款来源来看，其销售收入不是很大，但贷款金额很大。”上述授信审批官表示。

      而假按揭是一直存在的房企套取银行贷款之术。

      “以前是小的房地产公司，房子卖不掉，但开发贷款又到期了，没办法找几十个身份证去办理按揭贷款，而借款人本人根本不知道贷款的事情，还款也是房地产企业支付的。”前述授信审批官称。

      监管部门的调查发现，上海另一房地产公司由于资金紧缺，通过内部职工假按揭、假首付等手段，向银行套取贷款55笔，涉嫌金额超过5000万元。

      在深圳也有“假首付”的情况，“购房者自己只付了10%的首付，另外20%的部分由房地产开发商垫资，所以，30%的首付可能是不真实的，有的楼盘广告说首付一成即可入住，就是这种的情况。”上述授信审批官透露，具体而言，开发商垫付的是无息贷款，一般是两到三年的期限。

      但这位授信审批官直言，“假首付”的风险非常大，房价一旦下跌10%，对购房者来说，就会出现资不抵债，70%的银行贷款，开发商垫付的20%，都将面临违约风险；而30%首付是否真实，可能是监管部门在压力测试时需要予以关注的。

　　套贷八大特征

      房企套取银行贷款，并非不留痕迹。

      就虚增注册资本套贷行为而言，“其中有一个明显的特征，很多贷款都是以第三方房地产来抵押的，不是自己的房产”。前述授信审批官表示，究其原因，乃是因为贷款企业本身仅仅是贸易公司，而房地产企业为避免过户费用，也不愿意将房产过户到关联公司。

      相对而言，针对一手房的假按揭，因为开发商从中作怪，银行防范起来比较困难。但银行业内人士直言，这类假按揭的特点依然比较明显，如通过电话，或者当面问借款人几个问题，对方根本不知道购房、按揭贷款的事情，这也正是监管部门反复强调个人按揭贷款需要严格执行面签制度和当面调查的原因所在。

      监管部门也发现，类似虚假增资、假按揭、假首付等套贷行为有八大特征：一是借款人是开发商或其关联企业的员工；二是借款人未实际支付购房首付款；三是借款人的收入证明出具单位和个人信用报告的相关信息不符；四是贷款发放后，贷款资金按照借款合同约定和借款人授权委托书划入开发商账户；五是多笔贷款还款资金每次存入在同一天、同一网点以柜员存款的方式存入，且存入的资金基本只够归还当月按揭本息，或是同一个账户为多个借款人还款；六是多个借款人贷款逾期记录高度一致；七是开发商长时间未向借款人出具购房全额发票，借款人并未办理小产证；八是银行在大多是在贷款发生逾期，进行催讨调查中才发现套贷行为，银行贷款管理存在明显漏洞。

      “以前，在经济形势好的时候，银行对一手房按揭贷款的风险防范不是很严格，有的银行信贷员也是睁一只眼，闭一只眼。”前述授信审批官直言。

      他表示，个中原因也很简单，一方面一手房按揭贷款的风险相对较低，另一方面，银行也有经营指标的压力；其实，如果信贷员这一关能够严控，认真去做，发生房企套贷的概率将大大降低。

      此外，前述授信审批官并不讳言房企套贷勃兴于调控发条拧紧之际，“在此之前，房地产企业，尤其是大型房企的融资相对容易，房企套贷行为不是很明显，而现在地产龙头企业也不易拿到贷款”。