下面有请焦点房地产网新闻中心主任莫春女士，焦点房地产网南京首席代表徐刚先生，有请！

      徐刚：其实今天准备的话题，刚才两位外地的学者在发言的时候，也已经提到过了，我们还是作为自由论坛，再听听两位学者以及南京两位本土市场人士的观点，我们首先抛出第一个话题，对于地产行业而言，这将是一段形势微妙的多事之秋，我们首先来看一组数据（如图），不知道各位嘉宾有什么样的观点？

      莫春：我们讨论一下在这一轮从08年09年甚至到2001年房地产行业的走势，从现在目前表现上的情况来看，我觉得有下行的趋势，我想请经纶先生先讲一下？

      经纶：我觉得现在来说，说看空还是看多，在同一个阶段时期内，是看空还是看多，我觉得一定是空的，刚才冯教授也讲过，房地产是压抑了50年，满足了三五年。在十年前的时候，当时政府不用救市，当时政府是要刺激市场，实际上刺激了半天，也出了一系列的政策，其中包括契税下降一半还是多少，甚至包括还有什么南京户口在内，实际上那会的刺激作用也不是很大的，我觉得后来好了是哪一年，就是土地转为拍卖的时候，土地价格一下子就起来了。因为中国的消费市场经济发展了二十年，我们的好日子也是过了二十年，但这个二十年，也不是没有逻辑的，首先是解决吃的问题，然后就是吃、穿、用、住、行，那么二十年前的时候，电视机放开价格的时候，大家都在抢电视机，电视机可能买不起，结果后来到了十年前的时候，这个电视的经营利润只有100块钱不到。也就是说中国的消费需求是有谈判性的，谈判过后会有波浪。

      莫春：也就是说07年是一去不复返了，黄教授简单说一下现在对市场的看法？

      黄教授：我觉得动荡以后会出现调整，调整过后就会有新的机遇。我们怎么去抓住机遇，这是我们要研究的，刚刚我们听了一些人讲到了，回顾刚开始我们第一次的亚洲金融危机，我们中国前面几年的发展，我用最通俗的一句话对企业来讲，就是“几家欢乐几家愁”。

      莫春：刚才大家对这个市场都有一个基本的判断，那我们也想跟深入的探讨一下目前市场的状况，目前的状况到底是由什么原因造成的？刚才在演讲当中，大家也都提到，由焦点网委托，北京师范大学做的这份《2008年房地产行业资金报告》了，我想请问两位专家，这一轮市场的特点是需求造成的吗？我们主要的市场矛盾是什么？

      冯科：我想是房价已经超过了购买能力校友录，再有一个呢，我不认为这个阶段的需求并不是大家认为的那么刚性，我们的城市化进程，并不是说我们有多少产业，是通过两三种其他形式完成的，我们的城市化进程，现在的住房需求很大部分是改善性的需求，你要说回归到现在，你说我们的城市居民按照建设部的数据，我们的覆盖率85%，大部分人都有房子，那么他只是说在高房价的时候，他忍受居住差一定的，他不会改善，所以你不好说刚性需求，应该叫有效需求。

      莫春：我们再听听李总的观点？

      李国平：我还是认为有效需求被破坏了，但这个有效需求不能光讲需求有，实际上需求有问题，就是他们够不着。当初实际上上海05年下降之后，06年整个的价格回升，跟当初上海的婚房有很大的关系，所以上海当初的有效需求的恢复是从低层开始的，这样起来的。所以我们有一个联想，南京会不会有这样的需求。

      黄教授：根据我们国家目前城市化的标准，以及城市化以后大量的农村以及其他的劳动力进入到城市，以及原有的老城镇中间的一些房屋，要定期的改造等等，我们做了一下调查，可以告诉大家，到2015年，全国各种需求我们还需要97亿平方米的容量，那么由于种种原因，我们打了一个折扣，可能我们的资金，各地的不平衡性，我们要把它缩减到，到2015年，最少每年要建到7亿平方米的住宅。这是什么原因呢？相当于2006年到2007年我们全国建房的需求，但是实际并不是这样，刚才冯研究员讲得很对，因为人有可塑性，为什么房价涨得那么高，同时我们走了另外焦点，大学生现在很想有房的梦想达不到，现在由于各种原因给他带来了很大的困难，那么政府必须要关注，所以我们说很关注的，我们国家房地产的走向，绝不是一个完全的市场行为。去年非常重要的利好，就是2007年的8月的24号，国务院的文件，解决中低收入的住房问题，最终房价出现动荡期就是来自于广州。刚才主持人提的第二个问题，中国房地产的出现，实际上我们觉得中国的效力，一个国家2003年我们房价的调控早就有了，两次的人代会上，各位全国人大代表抨击政府工作不利，所以才有2007年的重大政策出现，调整开始。我们在讲房地产的开始，不完全是一个国际上的市场，我们完全是一个自由的市场定价，这是我要讲的，所以因此我们要深刻的讲。让我们国内政府领导清醒的认识，房地产跟经济的紧密性，这是我们要关注的。需求很好，但是不能看作就一定很好。

      莫春：刚才讨论的不管是需求还是被压制了，还是被延后，下面我们进入第二个话题。

      徐刚：第二个问题叫突围之路，话题一“我们现在最关键的降价打折是不是出炉？”先请李国平先生谈一谈？

      李国平：我觉得不能一概而论，万科的降价是很有效的自救行为。那么在北京我们有一两个楼盘在今年也一直卖得很好，从今年也出现不尽人意的地方，那时候也提出来降价，我当初的观点是反驳，我说不降，而且就说涨价。这个项目前两天开盘还是卖得不错的。有些应开发商的要求，不是叫降价叫降开。这个应该讲是不得已而为之，所以有些楼盘不能降，可能越降越有问题，但是有些你不降的话，也无疑于等死。

      莫春：通过降价自救呢？

      李国平：我觉得这是一个非常重要的出路，但是只对少部分企业有用。只有当大家没有降的时候，你先降才有用。另外一个只有当大家认为焦点装修家居网，可能未必是到会坏到只有降价才有用，所以降价也很有学问，要在什么样的时候去降，在什么样的点去降，所以哪怕是自救，降价要用得恰当才行。

      徐刚：大家都知道现在开发商缺钱，那么现在官方的融资渠道现在是这样的状况，民间融资渠道只是一种权宜之计，那么在这样的情况之下，开发商怎么样妥善去解决自己的资金问题？

      冯科：目前的金融体系里面，这是非常难解决的。我们要解决房地产融资问题，是在一定的条件下，如果我们不做体制上的变更，我们目前的渠道是很狭窄的，房地产市场是超前金融市场发展，我们大量的资金在银行已经出不来，那么房地产市场在国外所匹配的都是长期基金等等，这些金融创新在我们的体制里面是没有的，我们的主融资渠道就是银行，民间融资非常不规范的，那么我们所要做的，在现行的体制下捂紧，只有做体制创新，要发行一些房地产基金，用这种新的金融创新来解决我们现存的问题。我补充一下为什么要降价，是市场规则的变化。所以我们为什么要尽快脱手，降价是一个策略。降价的理由就是要把前一阶段没有销售掉的东西清掉的，现在如果是奢侈豪华型的产品卖得差不多了，我们应该转向中低端了。面对新的政策形势和市场的变化，需求变化之道。

      经纶：在长期内供给在某种程度上肯定减少了，营销工作要把供给的结构要细分再细分，降低资金使用的成本，甚至包括很多产品已经是标准化了，不会因为什么问题产生开裂的，这样的成本也可能降低，这个竞争力未来是很大的，起码是一种趋势，所以我觉得更多的还是从产品出发。

      莫春：谢谢经纶先生，其实最好的营销就是研究市场的定位和客户的需求，但是在现阶段的情况下，比如说我举个例子，其实我们营销还有可为，我知道有一个开发商企业，他为了刺激楼市购房的信心，然后他做出一种产品，如果你现在买这个房子，我承诺你未来如果降价，我补差价？

      冯科：这个有的有效，有的无效。我们不是做营销策划的嘛，我们做营销的不是做降价，首先是我们的营销目标是什么？房子跟家用电器是不一样的，我觉得除了看房子本身以外，区位也是很重要的，也就是说如果有一些发展商可以不可以创造一种，他来创造一些他可以创造的公共投资和他具体的住宅相结合，那我觉得这比降价好得多。

      徐刚：我们现在进入最后一个话题，就是关于救市的猜忌？（如图）我刚刚收到消息说南京市政府出台了25条政府救市政策的，大家就这个问题怎么看？

      黄教授：我想前面的两位专家已经讲过了，市场决定了走向，老百姓购买的理性决定了房屋的火热，这个时候只是给老百姓购买房屋的信心有了一点刺激，这个刺激有多深，能不能引起他的冲动，能不能来买另当别论，我的刚才老百姓随着房地产的发展，我们应该感觉老百姓成熟起来了，他对我们的产品也要有一个理性的分析，你投入的成本是多少，你的空间利润有多大，那么在现有的状况下面，你拥有下降的空间，能不能下降的空间，我们还要控制环境给他带来的生活质量等等一些成本的考虑，综合起来决定买，所以在好多地方由于综合的配套，种因素他不一定降。那么某些地方不足，你不仅降一点，降一点还不满意，还必须再降都可能出现。我想根据解决，就是政府来讲，更加科学的，理性的按照去年的24号文件的看法go2map，我们通俗的一句话讲，市场归市场，保障归保障，对一些普通的中低收入老百姓的需求，政府应该必要的提供一些商品房，满足他们居住的需求。政府应该在政策制定上应该理性、应该长远不能眼前。中国的房地产乃至中国的经济，过多的在眼前的利益考虑的比较多，这也是造成了老百姓有的时候一下看不清，甚至还会走神，我想健康的发展，政府起到至关重要的作用，但是一点要科学理性，这是我的一点想法。

      莫春：我们想探讨一个小问题，就是有没有可能间接的救市？

      冯科：首先我先补充说明一下，我是很相信政府的，因为证监会一直叫我们要做一个理性的投资者，所以我买了股票就没有炒过，结果损失惨重，就是政府说的话我们要思考，我认为四个字最重要“紧地送钱”。刚才莫春说到的，会不会有变相的救市方面，可能会有一些松动，毕竟中央跟地方政府的经济调整方面，中央会在一些政策方面有松动。前几次论坛我们讲过，从原来创办国有企业的热情转向城市运营，这是最近十多年的经历，但是我们前几任的市长，大概在02年的时候，就已经把后面几十任市长的土地卖完了，财政全部透支完了，所以现在想那么多的救市措施，核心问题就是地方财政出问题了，那么现在要救市要怎么样的话，也许国家会出台一些稍微松动的政策，但是不太明显，我觉得最有效的政策，最有效的方面，就是税制改革，不要靠一种模式去形成地方财政。我们在整个房地产市场的当中，政府是最大的推手，我认为大的再刺激的措施不太可能出现，只能有一些小的，略有松动。

      李国平：讲救市一个是地方政府救市还是中央救市。南京要出救市政策很正常，可能明天北京也会出，这是肯定的。问题是政府真的想救谁？还是他救他自己？我觉得这是最重要的，他现在无法做到“紧地送钱”，另外还有一种行为是釜底抽薪。

      冯科：间接就市没有效果，最终还是钱放不放松，从目前的情况看，钱不可能放松。早之前我们知道，谁对这个利率敏感主要是支撑出口企业降低他的成本，还是应对国际上的冲击，所以我们很多房地产商经常自我想象。

      莫春：我觉得大家的观点今天也很一致，就说对于市场的走势和我们要做的什么？我们觉得很多房地产开发商心里也明白，其实对于市场低迷的时候，我们的企业也是可以做一些事情的，这对我们的房地产的发展也是有好处的，其实市场的周期是保证我们行业健康发展的一个不可避免的周期，所以我们要做好这样的准备，今天我们讨论了很多的问题，同时我们也会继续把行业最新的情况，以及今后企业发展的出路，会继续讨论下去，我们还会继续关注房地产行业的发展，今天的论坛到此结束，谢谢台上的四位嘉宾，谢谢大家！