别墅区施工，物业费怎么收

      安静的别墅区突然间成了工地，粉尘飞扬，噪音不断，台湾山庄业主王先生因此拒交物业管理费。为此，他被物业公司告上法庭。近日，厦门中级人民法院针对此案作出终审判决，认为虽然管理服务质量下隆，但物业管理费也已相应下降，业主应该缴交。

      王先生认为，别墅区二期施工产生粉尘和噪音是物业没有管理到位，因此，不应当按原价收取管理费。因此，从2006年4月份开始，他就不再缴交物业管理费和公共维修金。

      物业公司也知道二期工程施工对一期业主造成不便，影响了物业服务，同意不收取2006年4月至6月的物业综合服务费，并从2006年7月1日开始至二期施工结束期间，将物业管理服务费下调为每平方米收费1元。这一降价，物业公司也上报给了市物价局。物价部门批复要求，1元的收费标准必须获得全体业主三分之二以上多数的同意后才能施行。但是，小区业主共有90户，物业公司仅征得53户业主同意按1元标准收费，没有达到规定的三分之二以上多数标准。因此，业主王先生认为，1元的标准不能接受，再次拒绝缴交物业管理费。

      2008年1月份，物业公司将王先生告上法院，要求清偿拖欠的物业管理费、公共维修金、滞纳金等费用共计1.5万余元。二审法院认为，物业公司按1元/平方米的标准收取管理费“尚属合理”，但由于双方当事人对交费标准存在争议，所以王先生没有按时交纳管理费的行为应该得到谅解。因此，判决认为，王先生不需要承担拖欠物业管理费引起的滞纳金，但要支付物业管理费、公共维修金及拖欠公共维修金产生的滞纳金共计9000多元。

      二审判决后，王先生不服，表示还要向检察机关申诉。他认为，物业公司根本没有提供相应的物业服务，1元钱的物业管理费还是不合理。而且依照物价局的批复，减免方案须经三分之二业主表决通过，实际上又没有达到三分之二业主通过。因此，物业公司自行决定以1元钱的标准收费是违法违规的。

　　【专家说法】

　　服务有瑕疵 业主有权要求降价

      厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：当物业服务企业未能履行或者履行义务不符合物业服务合同的约定，也就是说，当物业服务有瑕疵时，业主请求降低物业费用，应予支持。

      如果该小区物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。而如果小区物业服务收费实行市场调节价的（如万科物业等），就由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      不过，物业费的调整属于 “业主有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，按照新修订的《物业管理条例》的规定，要经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而筹集和使用建筑物维修资金，则需要三分之二以上业主同意。