模式

　　自主经营VS统一经营

      正方观点：自主经营主动权在自己手上。

      市场现状：去年以来，南宁入市的商铺，已经一改以前商场商铺独占鳌头的局面，独立商铺不断增多，锋芒甚至盖过商场商铺。

      近日，南宁凤岭一楼盘开盘销售独立商铺。记者看到，现场有不少购房者。楼盘有关人士称，当日他们售出20多间商铺，销售率达六成。一位购买者说，独立商铺有墙相隔、有门关闭，可以自主决定经营品种，自主决定租金价格，他喜欢投资这样的商铺。

      一位业内人士介绍，独立商铺可以自主决定商铺的营业时间、经营品种、装修风格，主动权掌握在自己手上，所以不少投资者已对统一经营模式的商场商铺失去兴趣。从楼盘商铺的销售情况看，投资独立商铺已多过商场商铺。

      一位投资者认为，独立商铺最大的好处是，商铺每日的营业收入都是收进自己的口袋。而商场商铺租赁方只与管理公司发生关系，租金收入、营业收入要经过管理公司，万一管理公司卷款失踪，商铺业主就遭遇重大损失。

      反方观点：统一经营省心省力。

      市场现状：一些商场经营好，商铺行情上涨快；一些商场客流一般，有的商铺未能招租。

      “我想在万达商业广场租间商铺，商铺却被出价更高的另一求租者租走，没想到这个商场的商铺这么抢手。”市民何先生说。

      万达商业广场是南宁经营较好的一家商场，该商场的商铺由管理公司进行统一经营。由于地段不错、管理规范，几年来商场商铺的行情不断上升，二手铺面炙手可热，商铺租金连年上涨。

      一些投资者说，商场商铺交由管理公司统一打理，自己就省心省力。时下，国内有不少知名的管理公司到各地对商场进行管理，这些团队有经验、有实力，可以较快提升商场的知名度，这是独立商铺经营者难以办到的。

      不过，记者了解到，也有的商场因为经营不景气，商铺租金一两年都提不起价，甚至出现商铺未能招租的现象。这些商场的商铺，在二手市场挂牌出让，遭遇乏人问津的情况。

      对此，广西某房地产代理销售公司副经理林先生认为，这是多种因素造成的。商铺统一经营模式，市场已经基本发展成熟，消费者对此不必担忧。商场交给有信誉、有实力的管理团队打理，市场风险就少许多。

　　投资

　　如何实现收益最大化

      正方观点：购买人流量大地段的商铺可以避免风险。

      市场现状：南宁朝阳路、人民路、友爱路等路段楼盘，推出的商铺虽然价格不菲，销售进度仍较快。

      “人流在眼前，收益看得见”，这是南宁一楼盘的商铺促销口号。

      记者咨询得知，该楼盘的商铺位于闹市，售价达2万元/平方米。销售人员介绍，很多投资者就是觉得楼盘所处地段旺，前来预约购买，他们对商铺的销售没有担心。

      一些投资者说，投资成熟地段的商铺，马上就可兑现收益，不用担心回报。价格虽然高些，但可以避免市场风险。此外，人流量大的商铺转让较容易。

      南宁某房地产公司市场部经理林小姐认为，南宁成熟地段的商铺面市量一直不多，稀缺性使得商铺升值快。在其他地段，商铺的市场培育期短则两三年，长则六七年，人流量大的商铺少了市场培育，业主收益更多。

      记者了解到，目前南宁闹市区的商铺，每平方米租金价格比一些偏僻地段商铺贵两三倍，但商铺每平方米售价并没有贵两三倍。所以，有的投资者认为，现在成熟地段的商铺，价格还有上涨空间。

      反方观点：商铺潜力大，升值空间才大。

      市场现状：随着楼盘开发的外扩，南宁面市的商铺以新开发地段居多。有的商铺，人流量可能不及成熟地段商铺的十分之一。

      一位业内人士形象地跟记者打了一个比喻：“买商铺就如同买股票，那些已经涨起来的股票，价位已经较高，就算再升上去价格也涨不了多少。有潜力的股票，因为起步价低，升值的空间十分大，价格可能会翻番。”

      南宁某楼盘营销人员介绍，他们楼盘的商铺，尽管不在闹市区，仍吸引众多投资者，临街商铺全部售完。他们认为，投资者对楼盘所处地段的未来发展充满信心，认为这里很快会旺起来。现阶段街道人流量不大，可以通过向小区居民经营来拓展市场。

      东葛路延长线是南宁现在商铺投资的热点，市场价已经达到两万多元/平方米。四五年前，这里因为地段较偏，商铺售价才七八千元/平方米，仍没得到一些投资者的青睐。几年过去，如今价格已经成倍增长，上涨幅度大过朝阳路、人民路的商铺。从投入与产出比看，收益较高。

      有的投资者提出，地段旺与不旺是相对而言的。有的地段现在不旺，不代表将来不旺；有的地段现在旺，将来人流可能被大幅分流。商铺只要能15年内收回资金，就值得投资。处在居民多、商业网点少地段的商铺，最具升值潜力。

　　发展

　　未来哪种商铺是主角

      正方观点：小区商业街渐成市场主角。

      市场现状：南宁不少楼盘现在都推出小区商业街。这些依托一间间商铺汇聚而成的商业街，有的渐成气候，有的不景气。

      位于南宁青秀区的一楼盘，在2006年已经交付使用。翌年，楼盘推出小区商业街。近日，记者来到该楼盘，看到距商铺销售仅一年多时间，小区商业已经初具规模。在商业街里，有饮食店、二手房中介、面包店、文化用品店等。商业街管理规范，没有看到乱摆卖的情况。

      楼盘有关人士介绍，他们当初集中销售商铺，也曾担心市场的购买力。经过包装商业街的概念，并以此进行推广，提升了商铺的品位。商业街的集中推出，搭建了市场平台，使得购买商铺者不孤单经营。商业街位于楼盘中心花园处，满足了小区居民的日常生活需要，同时也有利于楼盘房子销售。

      一些业内人士认为，以前商业地产以街铺为主，随着房地产发展，楼盘不断增多，依托楼盘居民的小区商业街将成为市场主角。这些小区商业街，还可辐射影响楼盘周边商业，逐渐发展成片区商业中心。

      记者了解到，南宁一些小区商业街打造得十分休闲，经营方式也较为灵活。商业街与楼盘景观融为一体，成为楼盘一个亮点。

      反方观点：商业综合体地产将独领风骚

      市场现状：目前，南宁商业综合体地产并不多。在外省一些城市，商业综合体地产成为引领片区商业发展的龙头，并成为标杆楼盘。

      在楼盘里办公、生活，到楼盘里的商业经营场所逛街、购物、休闲，住在南宁航洋国际里的业主，可以享受到“足不出户”就可轻松生活的惬意。

      据介绍，这样的商业综合体地产最早出现在国外，近几年来，为国内众多房地产公司借鉴开发。与传统的百货大楼不同，商业综合体地产涵盖衣、食、住等内容，既有一间间大大小小的商铺，也有健身中心、文化中心等，有的还配套建有大型交通中心，迎来送往顾客、业主。

      记者了解到，南宁在建、待建的商业综合体地产项目还有两三个。这些楼盘规模都不小，具备成为引领片区商业发展龙头的实力。近期，一商业综合体地产的房产项目将开盘，有不少购房者前来预约。销售人员说，很多购房者就是看中了楼盘配套齐全的特点。

      广西某房地产公司策划部经理成先生认为，小区商业街与商业综合体地产相比，显得小打小闹。商业综合体地产通过住宅与商业的相互依托，优势互补达到共同发展。近年来，南宁楼盘发展多，但商业综合体地产发展慢，可以预见，未来几年南宁商业综合体地产将步入黄金发展期。