上海市地方税务局向各区县税务局、各财税分局转发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）。业内人士称，这份《通知》下发后，上海将全面展开对房地产企业的土地增值税清算。早报记者从一家大型房地产商财务部门负责人处了解到，上海各地税务部门正在排定清算公司名单，并将在近期按照排序名单，对各房地产公司旗下的项目公司进行清算。

    正式清算即将展开

    今年1月16日，国家税务总局、财政部、建设部等三部委联合下发《通知》，要求从2月1日起，严格清算房地产企业土地增值税，税率从30％～60％，并且规定项目到一定节点必须清算。

    消息一经公布，第二天沪深两市地产股几乎全部跌停。但是，由于需要制定清算规则等，各地的清算时间各不相同，记者从开发商处了解到，上海的土地增值税清算尚未进行。对上海税务部门下发通知并原文转发国税总局的规定，一位业内人士认为，是因为“税务部门已经准备好了”，也就是说，正式清算即将展开。

    而在土地增值税清算之前的预征政策维持不变，按照上海税务局规定，“本市房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，对按本市有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房暂不实行预征办法。”据悉，这一政策与目前正在执行的税收办法相符。

    毛利越多征税越重

    上海一旦正式开始清算，将是继北京之后最早开始全面清算土地增值税的地区之一。

    据悉，北京上个月已经下发了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，规定土地增值税清算严格按照四级超率累进税率进行，（即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%）。与此同时，管理办法还对核定扣除项目金额标准等清算环节进行明确界定，尽量堵住开发商避税缺口。

    土地增值税的正式征收，对于房地产商的利润影响可以用“巨大”来形容。有人曾为“汤臣一品”算了一笔账，目前汤臣一品平均售价11万/平方米，据估计成本在3万/平方米以内（不含企业所得税），按照房地产开发企业土地增值税清算办法，总建筑面积为14万平方米的汤臣一品，将缴纳土地增值税额竟然高达52.5亿元（3.75万元/平方米）。

    从行业平均水平来看，观察各家上市公司年报可以发现，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，长城证券此前的分析报告指出，“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后，对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。

    房企或转嫁成本

    一般而言，清算土地增值税对原先有大量土地储备公司的利润水平将有较大的负面影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。

    而对于一些长期从事普通住宅开发（特别是经济适用房）的企业和纯自持物业出租企业来说，由于这些企业从事的业务属于免征土地增值税范围或不发生土地和建筑物产权转让，因此受此次税收政策的影响较小。

    目前，企业在考虑土地增值税应对方式时，一般想到的做法就是将成本转嫁。包括提高建安费用、广告宣传费用额度等等，换句话来讲，就是尽量使得未来的扣除部分提高。

    与此同时，由于上海楼市目前又开始进入销售火爆的局面，对于尚未进行销售的楼盘，开发商可能以抬价方式降低增值税压力。