5月17日，国务院召开常务会议，提出改善商品住房结构，严格土地管理等六项措施；5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。以此为发端，中国房地产市场新一轮调控已经拉开大幕。方向已经明确，规则已经制定，但如何收到切实效果，仍有待各界努力。本栏三位作者针对调控中的具体问题提出了一些建设性的意见，值得一读。 

落实调控政策 信贷首当其冲

     ■ 易宪容

     5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》是“国六条”细化之后的执行细则，给出了个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%等具体执行意见。

     《意见》包含“供应结构调整量化指标”、“信贷政策调整及分类对待”、“税收政策调整”等方面的内容，而地方政府将承担很大部分调控任务。仔细研究《意见》可以发现，政策整体的着眼点是房地产市场结构的调整——无论是调整住房供应结构，还是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，在中长期肯定起到稳定房地产市场和价值回归的作用。但就短期而言，《意见》所给出的政策仍然显得比较温和，能起到多大的作用，还有待市场的检验。

     在抑制短期非理性需求方面，有区别的信贷政策应该是大有作为的。所以就目前看来，信贷政策的调整及分类对待最有可能承担起迅速稳定国内房地产市场之重任。那么，在一个统一的金融市场，区别性的信贷政策何以可能？在什么条件下及什么限度内采取有区别的信贷政策才能有效呢？

     信贷政策从两个方面对房地产产生影响。它们又分为价格调整即利率变化以及市场准入限定。《意见》提及的信贷调整主要是以下几个方面：严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但90平方米以下中小户型可维持20％的原有规定等。这些信贷政策的调整都是正确的，但如果仅限于此，还是远远不够的。

     比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%，这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定，理应对房地产开发企业的资质会有很大的改善。但这一政策的落实情况一直不太理想，首先是监管机构的监督无法跟上；二是有严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。可以说，国内住房预售制度不取消或不改善，银监会对房地产开发商准入门槛提得再高也对其影响不大。

     针对购买者，可以从两方面来推出区别性的银行信贷政策。一是从利率方面来说，对中低收入民众购买第一套住房采取优惠利率，购买第二套以上的住房采取市场利率。但政府要这样做必须制定严格的可操作性的规则，以便对对象进行严格的识别，否则容易扭曲金融市场的价格机制。

     二是在市场准入上，购买90平方米以下中小户型的首付比例仍然维持20%，这是合理的，但对于购买二套以上住房、购买高档住房的，完全应该实行高于三成以上的首付比例，而目前仅是采取三成首付比例仍然是不够的。因为，在国外发达的市场中，基本上都是采取三成的首付款。

     总之，区别性信贷政策可作为的地方很多，问题是如何真正地把握到市场之要害。可以从房地产开发商市场准入的严格监管、住房预售制度的取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。如果能够在信贷政策方面加大调控的力度，房地产市场所面临的问题应当可以在较短的时间内得到改善。否则，房地产市场问题会越来越多，甚至会出现尾大不掉之势。