开发商的利润并不主要取决于产品价值，而主要取决于时间价值……随着时间的变化，一个地段越是能满足人们的多种需求，这个地段的价值就越大，反映到房价上，其时间价值就越大。

     10月19日－22日，我封闭在香山，参加“中国企业领袖国学修炼营”。在营员沙龙活动中，我回答了大家比较关心的有关房地产的问题。有营员问，能否抛开开发商的角色，客观地评价一下房价的走势，比如房价到底能否下降？

     其实，角色是相对的。对于其他项目而言，我也是个购房者，当我买房的时候我也希望房价便宜一些。但问题是，应该怎样认识房价的升跌？

     房价升跌被偷换概念

     我先举一个其他商品的例子吧。比如电视。你看中了一款液晶高清电视，如果上半年售价一台2万元，到了下半年变成了18000元，那么我们可以说这款电视降了2000元。但如果你看中的那款液晶高清电视下半年2万元一台，而我把一款价格为5000元的纯平电视拿给你，说电视机降了15000元，你肯定认为我在胡说八道，偷换概念。

     偷换了什么概念？偷换了款式的概念。你希望降价的是那款液晶高清电视，而我给你的所谓降价的电视是一款纯平的。

     从这个例子可以看出，所谓价格升跌，标的物必须是同一的。

     对于房地产而言同样如此。大家都说房地产是特殊的商品。特殊在什么地方？就是特殊在房地产的商品具有惟一性。换句话说，世界上没有一件房地产商品是相同的。即使在同一地段，也存在户型、朝向、景观等不同。因此，判断房价升跌，只能依据标的物进入二级市场的表现。如果你原来花50万元买了一套房子，现在60万元卖掉了，那么可以说这套房子涨价10万元。如果40万元卖掉了，可以说这套房子降价10万元。这才叫房价的升跌。如果旁边或者说其他的地方有一套面积与现在这套标的物一样的房子，无论它是什么价格，都不能用来判断这套房子价格的升跌。

     明白了这个原理，我们就知道，实际上大家现在所关心的房价的升跌已经是偷换了概念。

     既然偷换了概念，为什么还有这么多人乐此不疲地关注房价的升跌？其实大家真正关心的并不是房价的绝对价格，而是在自己能够接受的地段能否以自己接受的价格买到中意的房子。比如说便宜的房子，不是没有。但是你不喜欢。比如燕郊，房价3000多元/平米。可是你为什么不考虑？因为你不接受那个区域。

     房价＝产品价值＋时间价值

     这就又回到了房地产作为特殊商品的属性上了。房地产属于不动产。这就决定了房地产物业与地段具有不可分割性。房地产物业的价格与地段的价值紧密相关。

     关于房地产物业的价格构成，专家、学者们已经谈了许多。我想从自己对房价的理解谈一下价格的构成。我通常是这样判断：房价＝产品价值＋时间价值。目前业内关于公开房价成本的争论，指的其实是产品价值。产品价值是可以量化的，也是可以公开的。但是开发商的利润并不主要取决于产品价值，而主要取决于时间价值。

     时间价值听起来可能比较虚，其实它包含了房地产的精髓。时间价值的具体体现是地段的价值。地段的价值表现在对人们多种需求的满足度上。比如，人们对居住、购物、就业、教育、医疗保健、休闲娱乐等方面的需求。

     随着时间的变化，一个地段越是能满足人们的多种需求，这个地段的价值就越大，反应到房价上，其时间价值就越大。从这个角度看，随着城市的不断发展，房价中的时间价值是不断上涨的。因此，在相同的地段，单纯降低房价中的产品价值，是很难将房价降下来的。

     但是，这样说肯定与目前人民群众关于降低房价的呼声相违背。怎么办？其实办法有。那就是，对于人民群众渴望的房子，不能交给市场来解决。因为一交给市场，上述房价生成的原理就要发生作用。

     解决人民群众住房问题，只能交给计划。计划可以不理睬市场，不理睬房价的构成。

     除此之外，目前似乎没有更好的选择。