2007年，南京楼市的发展如火如荼。从年初开始市场就迅速升温，火爆的程度令人咋舌，购房者提前数天排队的景象随处可见。因此，从下半年以来，政府推出了核价新政、房贷新政等调控组合拳，这些政策对楼市已经或即将产生怎样的影响？近期不少报道称深圳、上海楼市陷入低迷，那么南京楼市会不会步其后尘呢？

　　　12月3日，由扬子楼市主办的“辉煌2007，南京地产总评榜”活动掀起了第一个高潮，首场主题为“调控新政对楼市的震动及长远影响”的职业经理人沙龙在中心大酒店举行，共邀请到10位业内精英就上述问题畅所欲言，南京大学经济学系副主任、博导葛扬教授担任嘉宾主持。在沙龙现场，与会的楼市专家和业内精英还共同对“2007南京地产总评榜”各大奖项进行了提名。

　　房价不是涨得越快越好

　　万唐置业总经理 周斌

　　　近期政府之所以加强了调控的力度，一是因为房价涨得过快，比如深圳、北京等一线城市，据说深圳有些楼盘今年价格翻了接近一倍；二是防范金融风险，直接导火索是美国的次级债对美国股市乃至全球股市产生了影响；三是防止经济过热，中央已经明确提出要防止经济由过快向过热转变。

　　　宏观调控对房地产市场是有利的，因为房价并不是涨得越快越好，涨得越快跌得也会更厉害。如果说不进行调控，上半年南京楼市屡屡出现的地王影响到市场，相信房价也会像股市一样每年上涨50％或60％，这是非常可怕的。调控政策避免了这样的危害，市场就会比较健康，整体控制在每年3％到5％，允许个案涨到20％。

　　　这些政策对微观层面也存在影响，首先短期成交量会放缓，今年的宏观调控与以往的调控都不一样，有区别化了，对首次首套中小户型是鼓励的，但对投资型房产是限制的，通过增加首付、提高利率等手段，那些靠银行投资的市民成本就增加很多。

　　　调控的影响之一是销售走缓，开发商可以通过自我调节，控制好自己的开发节奏来应对；第二是竞争会加剧，对中小开发企业的产品、服务等提出了更高的要求，有核心优势的大企业份额和总量则会放大，又是一次重新洗牌的过程。

　　调控的终极目标是稳定楼市

　　爱涛置业总经理 朱赤

　　　有了调控开发商是不是就要停止前进的步伐？就我个人的理解来看，包括国务院最近出台的一些政策来看，调控的终极目标是为了实现房地产市场的稳定发展，而不是飞跃式的发展，更不是爆炸性的增长。

　　　房地产市场应该是各方参与的市场，今年上半年房价的疯狂上涨让开发商也看不懂，没有遵循正常的市场规律发展的楼市让我们也觉得可怕。多数开发商都希望市场稳中有发展，又好又快地发展。通过调控，近期市场会处于相对平稳的发展阶段，大起大落不会轻易出现。

　　岁末楼市进入新的相持阶段

　　华海置业有限公司副总经理 张霞

　　　年内5次加息、公积金新政、提高第二套房贷首付和贷款利率等一系列政策的出台，对买卖双方心理产生影响。不论是新房还是二手房市场，观望气氛都开始增加。预计伴随多项政策的累积效应，年末的市场将进入一个新的相持阶段。

　　　9月份以来，南京楼市的成交增长开始减缓，这主要是由于今年以来过热的旺销态势过度提高了市场的预期，过高的增长速度不可能一直持续下去。此外，价格的持续上涨不断挑战市场的承受极限，客观上也必然延缓销售速度。考虑到价格上涨的压力，当前的成交率实际上还是比较高的，对这一现象要客观理性地看待。

　　调控将使市场出现一段调整期

　　南京润创置业顾问有限公司副总经理 李志宏

　　　2005年调控后，房价在一段时间内停滞不前，南京大部分的大盘都刚起步，那时基本以成本价或略有盈余的价格销售。后来市场需求突然释放，在一定程度上造成了房价上涨。

　　　房价的快速上涨影响到百姓民生，国家和地方政府采取了新一轮的调控。从物价局的核价新政看，是按照成本来限制利润，而银行也是鼓励第一套住宅的消费，抑制的是第二套住宅，这对有经济实力的投资者来说影响并不大，我们正在销售的项目没有发生一例因为房贷新政而退房的现象。宏观调控会让接下来的市场出现一段调整期，但对于准备置业的购房者来说，首付提高或贷款利率提高如果影响到支付能力，会让他们把计划延期，但一般不会取消计划，因此需求到后面还是会不断释放出来。

　　　经过了2005年以来的多轮宏观调控，开发商也有了一定的应对经验。一方面这两年形势大好，开发商资金都比较充足，除了能够保质保量地完成产品开发，还能继续进行市场拓展，抗风险能力加强，经验的积累将使产品的品质不断上升。

　　市场短暂调整后会重新启动

　　下关城市建设集团营销总监 王先跃

　　　今年我们的项目开盘时，有两位购房者让我印象很深。一位是早晨出来散步的老人，他看到有人排队就跟着排了起来，虽然他并不知道别人为何排队；另一个是在南京做生意的浙江人，他买了5套房子，而且是一次性付款，原来他有5个子女。这两个例子反映出人们会有一定的从众心理，另一方面目前我们国家的社会保障机制还不完善，投资渠道又比较匮乏，有了钱后很多人还是去买房，加上人口增长、城市化进程不断推进，这些都导致房地产不断发展。

　　　深圳、广州等地近期的房价下跌，应该是个别的现象，如果市场价格大起大落，最后受伤的还是老百姓，这是社会各个层面都不希望看到的局面。房地产的调整只是为了规范市场更好地发展，新政可能会使开发商销售周期延长、销售成本回款速度变慢，但是我预计在经历短暂的调整期后，市场很快会重新启动。

　　新政效果受区域消费习惯影响

　　明发集团副总经理 欧阳严昱

　　　房地产行业地域性很强，不要说全国，即便是在南京，仅一个江北板块受到的影响也不相同。此次调控新政出台以后，对于江北的桥北板块、珠江镇板块确实造成了一定的影响，但是对于六合板块就没有什么影响，这和区域的消费习惯有关系。我们在六合开发的既有公寓项目，也有别墅项目，买房人中有80%以上都是一次性付款，所以调控对他们影响较小。

　　　宏观调控的目的绝不是打压市场的刚性需求，而是希望市场有序健康、持续性地发展下去。南京的购房者对调控的适应性较强，2005年宏观调控之后市场曾经出现过低谷，当时河西一些楼盘单价只有四千多还在跳水，但到了2006年上半年，南京的市场又开始复苏了。因此，我认为房地产业今后还会长期、有序地发展。

　　核价新政使南京不会步深圳后尘

　　建邺开发集团营销总监 陈宁海

　　　深圳楼市近期持续低迷，广州房价下降，这两条消息搅得近期的楼市沸沸扬扬，作为开发商，我们更需要了解真实的情况和信息。需要指出的是，南京今年在全国首开先河地推出核价政策，使得开发商有了合理的利润率，也得到了购房者的肯定，让南京楼市回归到理性的道路上。

　　　正是因为环境背景不一样，我们认为南京市场应该是健康的，房价是合理的。如果能够坚持一房一价政策不打折扣，南京楼市应该不会步深圳后尘。从近期的市场反映看，品质好、服务好的产品仍然受到购房者的追捧，所以作为开发商，重要的是做好内功，不断创新，真正提高产品的竞争力和影响力。

　　房地产业长期发展后劲足

　　东凯置地董事长 沈和连

　　　据建设部政策研究中心主任陈淮预计，中国对住宅的需求有400亿平方米，共4个“100亿”，第1个100亿是出生于上个世纪六七十年代人口爆炸时期的年轻人，他们相继进入结婚买房的阶段；第2个是城市化进程导致的需求；第3个是旧城改造带来的100亿需求；最后一个是改善居住的需求。如果全国的开发商开足马力生产，一年最多建成12亿平方米，这样的话，就算生产30年可能也无法满足需求，再加上边盖边拆，还有流动性过剩导致的买房，中国的房地产行业将会长期发展下去。

　　　经历了调控后的南京楼市，房价保持着比较稳定的涨幅，总有些板块的房价比较便宜，因此整体的均价得到平衡。但是因为南京这几年的土地供应有限，开发商要考虑的是怎么给消费者提供更好的房子，可能土地、资金等会逐渐向大企业集中，呈现出寡头垄断的趋势，而这可能会进一步推动房价的上涨，这个问题应当引起重视。

　　调控政策需要进一步深化

　　南京大学经济学系副主任、博导、教授 葛扬

　　　从2005年6月1日开始，到2006年的“六一”新政，再到今年，各地房价基本的态势是在稳定中发展，应该说采取调控是必要的。但个人感觉就政策本身看，几年来也是处于不断试测的过程，政策也应当逐步调整。比如关于贷款利率的政策，贷款时间越长，购房者付出的利息越高，但现实中需要长时间贷款的往往是中低收入的家庭，他们的利息负担比较高。房地产业目前还是国民经济中的基础产业，而且产业关联度很高，因此希望调控的政策能够不断深化，推动楼市健康稳定地发展。